Mais vale ficar quieto... do que arrendar

A habitação está na ordem do dia. É impossível não comentar o preço asfixiante da habitação, quer seja compra, quer seja arrendamento. Desde 2015 que não há um anúncio que almeje trazer mais e melhor investimento para o mercado imobiliário nacional.

O aumento das taxas de juro, os mais rigorosos critérios de financiamento e a inflação tornarão, num futuro próximo, impossível para a larga maioria dos portugueses comprar casa própria permanente.

A asfixiante morosidade do processo de desenvolvimento imobiliário e da aprovação dos projetos, aliada ao aumento dos custos de construção, tornará muito difícil, num curto espaço de tempo, combater a escalada de preços pelo lado da “nova” oferta.

De acordo com a Fundação Francisco Manuel dos Santos, Portugal, após a crise de 2010-2014, viu reduzir o número de segundas propriedades arrendadas. No ano de 2013, apenas 14% das pessoas com mais do que uma habitação teria a segunda arrendada, comparando com os 30.7% na Zona Euro. Em 2017 assistimos a uma subida substancial na ZE para 41.4%, mas a uma descida para os 13.4% em Portugal.

Porquê? Simples: os proprietários têm escolha e quando o arrendamento não é rentável, os proprietários vendem as casas, ou simplesmente tiram-nas do mercado. A verdade é que chegámos a um ponto em que é preferível a um senhorio ter uma casa vazia do que tê-la arrendada.

Vamos a um exemplo: um senhorio que tenha arrendado um imóvel em 2014 na AML por um período de 15 anos obteve, à data de hoje, um rendimento líquido (yield líquida) de, em média, 4,14% ao ano (market beat JLL), o que representa um retorno de 37,3% líquidos. A valorização do seu activo (método do rendimento) por via do aumento de renda traduz-se em 3,97% (portal da habitação – coeficiente de actualização de rendas). Deste modo, o imóvel valorizou cerca de 41,6% (4,14% acrescidos de 37,3%). Caso tivesse mantido o imóvel desocupado, o imóvel teria valorizado 75% (INE), sem qualquer exposição ao risco de um mau inquilino. Nestas condições quem é que arrenda a longo prazo?

Relembramos que Portugal iniciou o congelamento de rendas quando decorria a Primeira Guerra Mundial!

Com o aumento das taxas de juro, os investidores estarão ainda menos dispostos a investir em projetos de longa duração com baixas yields (rendibilidade), o que aumentará, mais uma vez, a pressão para a revisão em alta do preço das poucas rendas ainda existentes.

Qual o maior problema?

Sem dúvida, o Estado socialista e a incerteza legislativa a que nos condiciona. Nos últimos meses, vimos o aumento de renda ser limitado pelo Estado. Mais uma vez, o Estado obriga os proprietários a fazer a função social que a si está atribuída. O Estado tem, inclusive, o desplante de mentir quando promove a prorrogação no período de transição e atualização de rendas, com o pretexto da protecção ao inquilino. Na realidade está apenas a proteger o Orçamento do Estado.

Mas como inverter esta tendência?

A solução mais imediata é a simples recuperação da confiança dos investidores, para que coloquem no mercado os imóveis devolutos, para que reabilitem rapidamente aqueles que não precisam de licenciamento e para que criem mais pipeline (que na melhor das hipóteses estará entregue daqui a dois anos).

Como recuperamos a confiança dos senhorios? Algumas ideias:

• Obrigatoriedade de seguro de renda;
• Redução do prazo para despejo em caso de incumprimento com impossibilidade de recurso;
• Histórico/classificação do inquilino (maior segurança e valorização da responsabilidade do inquilino);
• Aumento da penalização em caso de atraso/incumprimento;
• Eventual revisão do programa de VG, com foco no arrendamento;
• Fim do período de prorrogação de transição contratual para o Novo Regime de Arrendamento Urbano;
• Fim do “novo congelamento de rendas”. O Estado substituir-se ao proprietário na acção social, como é sua função.

A medida mais relevante será sempre um acordo político que garanta estabilidade num negócio que muitos vêm sem rosto, mas que é na verdade o sustento que milhares de pequenos senhorios. Estes, à luz desta governação, parecem não pertencer à sociedade.

Continua a ler aqui: